Interview Umschuldung

 

Kredite noch günstig – Jetzt bestehende Finanzierung optimieren?

Die unabhängigen Wohnbau-Finanz-Experten der Infina beantworten die entscheidenden Fragen:

Auf welchem Stand befindet sich derzeit das Zinsniveau in Österreich?
Laut jüngstem Infina Kredit Index (IKI) haben die wichtigsten Banken in Österreich ihren durchschnittlichen Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor auf 1,193 % angepasst. Das ist ein deutlicher Anstieg seit dem tiefsten Stand Anfang April 2022.

Woraus resultiert diese Entwicklung?
Diese Entwicklung ist auf zwei Faktoren zurückzuführen. Zum einen verändern sich die Refinanzierungszinssätze für die Banken deutlich dynamischer als bisher und zum anderen hat die Finanzmarktaufsicht in Österreich ab 01. August 2022 eine Verschärfung der Vergaberichtlinien in Kraft gesetzt und die Liquiditätskosten haben sich erhöht.

Diesem Ereignis ging jedoch ein anderer Prozess voraus: Seit dem in Kraft treten des HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) achtet die Finanzmarktaufsicht (FMA) besonders streng darauf, dass vergebene Kredite auch problemlos rückführbar sind. So werden z.B. Pensionsantritte während der Laufzeit als kritisch betrachtet und der FMA sind sehr lange Kreditlaufzeiten von 40 Jahren und ein hohes Endalter von bis zu 80 Jahren ein Dorn im Auge. Auch Kredite ohne Eigenmittel und mit langen tilgungsfreien Phasen stießen auf Kritik der Regulatoren. Mit Datum 01.08.2022 sind die Kreditvergabe-Richtlinien in Österreich verschärft (KIM-V - Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Somit vergeben Banken vermehrt Kredite mit kürzeren Laufzeiten und niedrigeren Endaltern und verlangen mehr Eigenmittel.

Dadurch werden die Angebote der Kreditinstitute einander ähnlicher und sie unterscheiden sich fast ausschließlich am Zinssatz. Der Wettbewerb wurde durch den Markteintritt Deutscher Banken in den letzten Jahren zusätzlich noch verstärkt.

Fixzins oder variabler Zins?
Variable verzinste Immobilienkredite sind auf Grund des damit verbundenen Risikos günstiger. Allerdings hat die EZB das Leitzinsniveau für längere Zeit eingefroren und das führt zu immer noch moderaten Fixzinskonditionen. Die Zinsentwicklung in Europa der letzten Jahre erinnert an jene Japans seit den 90er-Jahren. Deshalb, so berichten Banken, schließen nach wie vor viele Kreditkunden trotz gestiegener Zinsen weiterhin einen Fixzinskredit ab.

Ist somit Zinssicherheit so günstig wie noch nie?
Nein, die günstigsten Zeiten sind erst einmal vorbei. Laut dem Infina-Kredit-Index vom Juni 2022 lagen die 10-jährigen Fixzinssätze (nominal) im Schnitt bei ca. 3,238 %. Ende 2021 lagen diese noch bei 1,168 %. Aber noch können viele Finanzierungen mit tragbarer Kreditrate abgeschlossen werden. Sollten die Zinsen weiter steigen, wird die ein oder andere Finanzierung wegen zu hoher monatlicher Kreditraten dann nicht mehr darstellbar sein.

Lohnt sich nicht in vielen Fällen eine Kreditoptimierung?
Diese Frage kann so pauschal nicht mit ja oder nein beantwortet werden. Ein Marktvergleich lohnt sich aber in jedem Fall. Wichtig ist, dass die mit der Umschuldung verbundenen Aufwendungen durch die Einsparungen der neuen Finanzierung noch bis zum Ende der Fixzinsbindungsdauer kompensiert werden.

Während es in den letzten Jahren bei einer Kreditoptimierung häufig um eine Ersparnis ging, werden diese derzeit mehrheitlich zur Umschuldung einer Finanzierung mit variablem Zinssatz auf einen Fixzinssatz oder aufgrund veränderter Lebenssituation zur Neuausrichtung der Finanzierung (beispielsweise Laufzeitverlängerung) genutzt.

Doch es gibt Nebenkosten bei der Umschuldung, nämlich Bearbeitungsgebühr von etwa 1-3 %, 1,44 % Pfandrechtseintragungsgebühr und mehrere hundert Euro für Schätzkosten. Darüber hinaus ist in manchen Fällen noch bei der Altbank mit einer Pönale von 1 % zu rechnen.

Was muss ein Kunde tun, um für sich ein Maximum an Top-Konditionen herauszuholen?
Er muss die für ihn richtige Bank mit dem richtigen Produkt finden und das dauert im Alleingang viel Zeit. Um optimale Konditionen zu erhalten, ist nämlich ein professioneller Konditionsvergleich erforderlich. Dafür benötigt man einen entsprechenden Marktüberblick, über den wir als Wohnbau-Finanz-Experten der Infina verfügen.

Vielen Dank für das Gespräch.

Haben auch Sie Interesse an einer Kredit-Optimierung?
Ob eine Optimierung sinnvoll ist, zeigt Ihnen im ersten Schritt unser Kreditvergleich. Berechnen Sie ganz einfach die monatliche Rate zu aktuellen Konditionen für Ihre Finanzierung und vergleichen Sie diese mit Ihren derzeitigen Raten.
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